opo le novità dell’anno scorso, entrano ufficialmente nel vivo le norme rivolte a chi affitta i propri immobili per periodi di tempo limitati. Dopo gli aumenti, dal 1° gennaio scattano anche le sanzioni per chi non è in regola con le locazioni brevi per il 2025.
Ti occupi di affitti brevi a scopo turistico? Leggi nel nostro approfondimento cosa è cambiato e quali sono le sanzioni introdotte per chi non rispetta le nuove regole. Ti spieghiamo anche come ottimizzare la tua attività e aumentarne i benefici.
Le caratteristiche delle locazioni brevi
Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, la locazione breve è un tipo di contratto di locazione riferito a un immobile destinato a uso abitativo. Diversamente dalla locazione turistica, può avvenire in qualsiasi luogo e non solo nelle destinazioni di villeggiatura. La conditio sine qua non è la durata limitata dell’affitto, che non può superare i 30 giorni.
Entrando più nel dettaglio, rientrano in questa categoria:
- i contratti stipulati direttamente tra chi possiede l’immobile e chi usufruisce della locazione;
- i contratti stipulati attraverso un mediatore immobiliare o un property manager;
- i contratti stipulati tramite un portale online che mette in contatto domanda e offerta.
Le piattaforme online come Airbnb, che permettono a chi affitta di mettere a disposizione le proprietà ai viaggiatori, hanno rivoluzionato il settore turistico. In molti casi è possibile soggiornare nelle grandi città, al mare e in montagna a prezzi concorrenziali e con maggiore flessibilità.
Negli ultimi anni le locazioni brevi sono però finite nel mirino del Legislatore per via della loro popolarità, che ha generato uno scenario da Far West. Mancavano infatti delle direttive che potessero regolamentare il mercato: un vuoto colmato dalla recente normativa sugli affitti brevi.
Cosa prevede la nuova legge sugli affitti brevi?
Dal punto di vista delle imposte, le locazioni brevi e turistiche ricadono sotto l’ombrello della cedolare secca. Si tratta di un regime tributario facoltativo a cui si accede tramite il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali.
Tramite la Manovra dell’anno scorso, che aveva introdotto importanti aggiornamenti anche sul taglio del cuneo fiscale e bonus edilizi, il Governo Meloni è intervenuto sulla tassazione degli affitti brevi. Fino all’anno precedente c’era una sola aliquota al 21% per tutti i locatari. A partire dall’anno scorso, invece, vale esclusivamente per il primo immobile inserito nella dichiarazione dei redditi.
L’aliquota delle locazioni brevi 2025 ammonta al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi (dal secondo al quarto). Ricordiamo invece che oltre i quattro immobili è obbligatorio intraprendere l’attività in forma imprenditoriale e richiedere la SCIA.
Un’altra importante novità da registrare per il 2025 riguarda la sicurezza delle strutture adibite a locazioni brevi. Nel mese di novembre 2024 il Ministero del Turismo ha infatti aggiornato i requisiti, che valgono anche per chi affitta una sola stanza della propria casa. È infatti obbligatorio installare i dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio e gli estintori portatili a norma di legge.
Il Codice Identificativo Nazionale univoco per affitti brevi
La grande diffusione delle case e delle stanze private in affitto, soprattutto nelle città d’arte, ha portato non pochi problemi in Italia, così come in molti altri Paesi in tutto il mondo. Non si tratta solo di contenere la diffusa evasione fiscale, ma anche di offrire garanzie ai turisti.
Per questo motivo è stato introdotto il Codice Identificativo Nazionale, diventato obbligatorio a partire dal 1° gennaio 2025. Andrà ad affiancare gli altri codici identificativi regionali o provinciali, che restano comunque inderogabili.
Il CIN viene attribuito attraverso una procedura automatizzata dal Ministero del Turismo (c’è anche un sito aggiornato in tempo reale che indica i codici registrati). Lo scopo è semplice: avere una panoramica chiara di tutti gli immobili e le strutture messe a disposizione per locazioni brevi e turistiche. Inoltre, il codice deve essere chiaramente esposto fuori dall’immobile insieme agli altri eventuali codici locali.
Le sanzioni
Le irregolarità saranno individuate e segnalate dalla polizia locale responsabile sul territorio, che si occuperà di applicare le sanzioni. Queste sono le multe previste per chi non è in regola con gli adempimenti per le locazioni brevi 2025:
- da 2.000 10.000 euro per chi affitta più di quattro immobili e non richiede la SCIA per l’inizio dell’attività imprenditoriale;
- da 800 a 8.000 euro per chi affitta un immobile senza CIN;
- da 500 a 5.000 euro per chi non espone correttamente il CIN;
- da 600 a 6.000 euro per chi affitta immobili che non rispettano i requisiti di sicurezza necessari.
Il caso Airbnb
In un Paese come l’Italia, con un PIL che dipende in larga misura anche dal turismo, la diffusione dei portali di locazione breve ha rappresentato una sorta di concorrenza sleale nei confronti degli hotel e delle strutture ricettive tradizionali. In particolare, le irregolarità emerse su molti contratti di locazione breve non sono di certo passate inosservate.
A tal proposito, negli anni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha contestato al noto portale Airbnb la mancata applicazione dell’imposta al 21% sulle locazioni per il periodo dal 2017 al 2021. La vicenda si è conclusa nel 2022 con il pagamento al Fisco italiano di ben 576 milioni di euro da parte della piattaforma online, che ha scelto di non rivalersi sui locatari. Inoltre, dal 2024 il portale deve applicare la tassa direttamente sui profitti degli host.
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