um contexto de inflação elevada e subida progressiva das taxas de juro, o Governo implementou uma medida de apoio às famílias com crédito habitação, através de uma bonificação de juros, para compensar parcialmente o aumento dos encargos com o empréstimo da casa. Mas será que compensa aderir a este apoio, face a outras soluções de poupança com o crédito habitação? Mostramos neste artigo.
Como funciona a bonificação de juros?
O novo apoio, que as famílias podem pedir ao banco desde o passado dia 16 de maio, traduz-se numa bonificação de 50% ou 75% do aumento da prestação criado pela subida dos juros, para quem tenha um crédito com uma taxa variável ou mista (se estiver no período variável), sem prestações em atraso, e cujo montante inicialmente contratado não ultrapasse os 250 mil euros. A medida destina-se apenas a contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria e permanente, que tenham sido celebrados até 15 de março de 2023.
Além disso, para beneficiar do apoio, os titulares não podem ter tido rendimentos anuais superiores ao 6.º escalão do IRS (38.632 euros) no último período de tributação elegível, nem possuir um património mobiliário de valor total superior a 62 vezes o Indexante dos Apoios Sociais (IAS), ou seja, 29.786,66 euros.
Por fim, só podem ter acesso ao apoio os titulares que tenham sofrido um agravamento da sua taxa de esforço para um patamar igual ou superior a 35%, considerando exclusivamente os encargos com o crédito habitação.
Quanto posso poupar com a bonificação dos juros?
O valor da bonificação dos juros vai depender dos rendimentos anuais dos titulares: 75% quando o rendimento for inferior ao limite máximo do 4.º escalão do IRS, e 50% quando o rendimento se enquadrar no 5.º e no 6.º escalão.
E como se aplica a bonificação? A bonificação aplica-se apenas quando o indexante do contrato de crédito for igual ou superior a 3%. Considerando que o indexante dos contratos com taxa variável é a Euribor (a 3, 6 ou 12 meses), a bonificação só se aplica quando a Euribor, no prazo contratado, excede os 3%.
A bonificação vai então incidir sobre a diferença entre o valor da Euribor que está a ser aplicado no cálculo da prestação e o limiar de 3%, ou, se mais elevado, o valor da taxa "stressada" considerada pelo banco na altura da contratação do crédito.
Se a taxa "stressada" for de 4%, só terás direito à bonificação dos juros quando o teu contrato estiver com uma taxa Euribor igual ou superior a 4%, sendo a bonificação aplicada ao diferencial de entre 3% e 4%, consoante a percentagem a que tens direito.
Se o contrato de crédito for anterior a 2018, ou com um prazo inicial inferior a 10 anos, basta que a Euribor supere os 3% para teres apoio na parte dos juros que superem esse patamar. Porém, o valor máximo que podes obter de bonificação de juros corresponde a 1,5 vezes o IAS, isto é, 720,65 euros.
Vejamos um exemplo: um crédito habitação de 200 mil euros a liquidar em 360 prestações, indexado à Euribor a 12 meses e com um spread de 1,2%, passou, no mês passado, de uma prestação de 630,95 euros para uma de 1.041,37 euros. Os juros desta prestação equivalem a 789 euros e o capital a 252,37 euros.
Tendo em conta que a bonificação é aplicada à diferença entre o valor da Euribor que está a ser aplicada no cálculo da prestação, neste caso 3,534%, e o patamar dos 3%, a bonificação de 75% ou 50% incide sobre 89 euros. Isto já que, com a Euribor nos 3%, a componente de juros desta prestação seria de 700 euros (789 euros - 700 euros = 89 euros).
Neste exemplo, a bonificação será de:
- 66,75 euros, se for uma bonificação de 75% (66,75 x 12 = 801 euros). Contudo, o apoio máximo corresponde a 720,65 euros num ano, e a bonificação não pode passar esse limite. Dividindo o valor de apoio máximo por 12 meses, o limite mensal é de 60,05 euros.
- 44,50 euros com uma bonificação de 50% (44,50 x 12 = 534 euros num ano).
Transferência de crédito ou bonificação de juros: o que compensa mais?
Se fizeres uma transferência do crédito habitação, não poderás aceder à bonificação dos juros, uma vez que o apoio só é aplicável a contratos realizados até 15 de março deste ano. Assim, importa fazer contas e verificar qual a situação mais vantajosa no teu caso.
A resposta vai sempre depender das condições contratuais que consegues junto de outro banco, e dos valores em causa. Também deves perceber se a nova instituição suporta ou não os custos da transferência do teu crédito.
Vamos a um exemplo outra vez: imaginemos que tens um crédito habitação de 180 mil euros por liquidar num prazo de 360 meses, indexado à Euribor a 12 meses e com um spread de 1,7%. Pelo crédito, pagas uma prestação de 992,18 euros por mês (calculada com base na média da Euribor de 3,534%).
Transferindo o crédito para outro banco, poderás conseguir uma descida do spread para 1,2%, o que vai fazer com que a tua prestação mensal diminua para 937,23 euros. Com esta alteração, geras uma poupança de 54,95 euros por mês, e 659,40 euros por ano.
No caso da bonificação dos juros, esta incidirá sobre a diferença entre a parcela de juros correspondente aos 3,534% e o patamar dos 3%. Considerando a prestação mensal de 992,18 euros, a componente de juros é de 785,10 euros. Porém, com uma Euribor de 3%, os juros seriam de 705,00 euros. Ou seja, a bonificação de 50% ou 75% incide sobre 80,10 euros (785,10€-705€). Contas feitas, o resultado é de:
- 60,08 euros se a bonificação for de 75%, o que resultaria numa poupança anual de 720,96 euros. No entanto, o valor máximo do apoio é de 720,65 euros num ano, pelo que será esta a poupança conseguida neste caso.
- 40,05 euros se a bonificação for de 50%, o que resulta numa poupança anual de 480,60 euros.
Com o exemplo apresentado, acedendo ao valor máximo da bonificação de 75%, tem uma poupança superior face à transferência de crédito (mais 61,25 euros anualmente). Mas deves ter em conta que a medida do Governo é temporária, enquanto a redução de spread se manterá, após o término da bonificação de juros.
Já com a bonificação de 50%, a redução de spread é mais vantajosa logo no primeiro ano, sendo que tens acesso a uma poupança anual de 480,60 euros com a bonificação e de 658,20 euros com a transferência do crédito.
De que outras formas posso poupar no crédito habitação?
Também podes conseguir uma poupança nos custos associados ao seu crédito habitação revendo os seguros de vida e multirriscos. Mesmo optando pela transferência de crédito, é um dos produtos onde podes, e deve, tocar. Isto porque podes poupar significativamente, revendo o valor da prestação dos seguros ou mudando de seguradora.
Considera, por exemplo, que pagas atualmente 80 euros pelos teus seguros. Decides transferir o seu crédito para outro banco e mudas, ao mesmo tempo, os seguros para uma seguradora que te oferece condições mais vantajosas. A prestação baixa para 50 euros, gerando-te uma poupança anual de 360 euros.
Neste caso, podes adicionar a poupança de 360 euros à poupança de 658,20 euros do exemplo acima: passando a poupar 1.018,20 euros anualmente. Novamente, comparando com a bonificação de juros, ficarias a ganhar com a transferência.
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