e estás a pensar em vender uma casa, deves contar com o pagamento de imposto sobre mais-valias. O que talvez ainda não saibas é que existem formas e situações em que podes reduzir este encargo ou até estar isento do mesmo.
Convém relembrar que a entrada em vigor do pacote Mais Habitação em outubro de 2023 trouxe alterações à isenção do pagamento de mais-valias imobiliárias. Neste artigo explicamos o que mudou e como deves declarar no teu IRS.
O que são as mais-valias?
As mais-valias são os ganhos obtidos com a venda de imóveis ou de bens mobiliários. Para efeitos de IRS, são consideradas mais-valias todos os “ganhos não enquadrados em rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais”. Por outras palavras, é o lucro que resulta da venda ou troca de um ativo, como por exemplo a venda de um imóvel. Dizem-nos isto os artigos 10.º e 43.º do Código do Imposto sobre o Rendimento de pessoas Singulares (CIRS).
Caso exista um prejuízo decorrente de uma venda ou troca, estamos perante menos-valias (neste caso, não são tributadas em IRS). Vamos falar sobre isso mais abaixo neste artigo!
Mais-valias imobiliárias: existem isenções?
A resposta é: sim! Fica a saber que, se venderes um terreno ou uma segunda habitação em 2024, podes ficar isento do pagamento de mais-valias. Uma das novidades do pacote Mais Habitação é precisamente a isenção temporária ao pagamento de mais-valias imobiliárias, mediante o cumprimento de determinadas condições. De acordo com a lei, existem as seguintes situações em que podes ter isenção.
Venda de terrenos e de segundas habitações
Se venderes um terreno (desde que a finalidade seja para construção) ou uma habitação que não seja permanente (por exemplo, uma casa de campo ou de férias) durante o ano de 2024, não pagas mais-valias desde que, nos três meses seguintes à escritura, uses o valor que resultou da venda para amortizar o capital em dívida de um crédito habitação.
Para teres direito a esta isenção, o crédito a amortizar deve:
- estar em teu nome ou em nome de um descendente (filho ou neto),
- e destinar-se a habitação própria e permanente.
Há, contudo, um senão: se o valor da venda for superior ao valor do empréstimo, tens de pagar sobre o valor da mais-valia remanescente.
O valor da venda aplicado em habitação própria permanente
Se venderes um terreno ou uma casa secundária para construção e aplicares a totalidade do valor na compra de uma habitação própria permanente, também podes beneficiar desta isenção. Em alternativa, podes reinvestir apenas uma parte do valor para realização de obras de ampliação de outro imóvel. Neste caso, terás de calcular a proporção da mais-valia não sujeita a IRS.
Nota que o reinvestimento deve ocorrer num período compreendido entre 24 meses antes e 36 meses após a data da venda.
De acordo com a lei, existem mais 2 condições a cumprir:
- “A propriedade deve ter sido residência própria e permanente (do proponente à isenção ou da sua família, comprovada pelo domicílio fiscal) pelo menos nos 24 meses anteriores à data da venda”;
- “Este regime de isenção não pode ter sido aplicado no ano em que obteve os lucros e nos três anos anteriores, a menos que se demonstre, durante um procedimento de liquidação, que aquela condição se deveu a circunstâncias excecionais”.
Venda de imóveis ao Estado
Ficas igualmente isento do pagamento de mais valias se venderes um imóvel às seguintes entidades:
- ao Estado;
- às Regiões Autónomas;
- a municípios;
- a entidades públicas empresariais na área da habitação.
Venda de imóveis por parte de um pensionista ou contribuinte com mais de 65 anos
Se fores pensionista ou contribuinte, tiveres mais de 65 anos e venderes um imóvel, também podes ficar isento do pagamento de mais valias se aplicares o valor da venda nos seis meses imediatamente a seguir à data da transação numa das seguintes situações:
- num contrato de seguro do ramo Vida;
- num fundo de pensões aberto que garanta periodicamente um rendimento regular;
- em contribuições para um regime público de capitalização (como, por exemplo, certificados de reforma).
Esta condição é igualmente válida para o teu cônjuge ou a pessoa com quem vivas em união de facto.
Por fim, deves ter em conta que:
- para teres direito a este benefício, tens de manter a aplicação durante dez anos;
- os montantes investidos devem constar no anexo G da tua declaração anual de IRS.
Aquisição do imóvel anterior antes de 1 de janeiro de 1989
Se compraste um imóvel antes de 1 de janeiro de 1989 e pretendes vendê-lo, não tens de pagar mais-valias.
Imposto sobre mais-valias imobiliárias: como calcular?
Primeiro que tudo, importa apurar a mais-valia. Para isso, usámos a seguinte fórmula:
Mais-valias = Valor de Venda - (Valor de Aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – (Encargos com compra e venda e encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos).
Para perceberes melhor, toma nota do seguinte exemplo prático:
- Valor de aquisição do imóvel em 2010: 90.000 euros
- Coeficiente de desvalorização da moeda para 2016: 1,08
- Valor da venda em 2023: 130.000 euros
- Encargos com compra/venda e valorização: 2.000 euros
Usando a fórmula acima indicada, teríamos:
Mais-valias = 130.000€ - (90.000€ x 1,08) – 2.000€ = 30.800 euros (esta é a tua mais-valia antes da aplicação do imposto). Por norma, tens de contar com uma tributação de 50% - ou seja, neste caso, pagarias 15.400 euros.
Conforme já referido, se te enquadrares numa das situações acima descritas, que te conferem o direito à isenção do pagamento de mais-valias, não pagas imposto.
Mais-valias imobiliárias: como declarar no IRS?
Para o efeito, deves aceder ao anexo G da tua declaração anual de IRS e indicar o valor de aquisição do imóvel e o lucro realizado com a venda do imóvel.
Deves ainda indicar todas as despesas/encargos com a transação, como por exemplo:
- comissões pagas à imobiliária;
- certificado energético;
- obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos – neste caso, precisas de apresentar as faturas a comprovar as referidas despesas (estas deverão estar em nome do proprietário do imóvel).
E se o valor de venda for inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT)?
Deves provar que o imóvel foi vendido por um valor inferior ao do VPT, junto da Autoridade Tributária, através de um requerimento dirigido ao chefe do teu serviço de Finanças.
Esta comunicação deve ocorrer:
- durante o mês de janeiro do ano seguinte ao da venda;
- ou nos 30 dias posteriores à data em que a avaliação se tornou definitiva.
Convém não esquecer que, se não fizeres prova deste facto, serás tributado com base no VPT, o que significa que a mais-valia será maior e, consequentemente, pagarás mais imposto.
O que é o VPT?
O VPT é o valor de um imóvel para as Finanças num determinado ano.
Como se calcula o VPT?
Podes consultar o valor do VPT na caderneta predial do teu imóvel. O seu valor depende de vários fatores, tais como:
- as características do próprio imóvel;
- e as características da zona envolvente.
E se o imóvel for herdado?
Se recebeste um imóvel de herança, no campo “montante da compra” tens de indicar o Valor Patrimonial Tributário (VPT), que podes encontrar:
- na caderneta predial no ano de transmissão do imóvel por herança;
- ou no documento do imposto do selo entregue aos herdeiros no registo da transmissão do imóvel nas Finanças.
Mantém presente que a data de aquisição é a data do falecimento, e não pagas imposto se o imóvel tiver sido herdado antes de 1 de janeiro de 1989 – ainda assim, tens de declarar a transação no anexo G1 da declaração de IRS.
E se as mais-valias forem mobiliárias?
As mais-valias mobiliárias são “fruto” da venda de ações, fundos, obrigações, entre outros, e não são tributadas da mesma forma em sede de IRS. Ou seja, podes incluir ou não esses rendimentos na declaração, dependendo de teres optado ou não pelo englobamento.
O englobamento de mais e menos-valias que resultem da venda de valores mobiliários passou a ser obrigatório desde 1 de janeiro de 2023, mas apenas nas situações em que:
- os ativos sejam detidos por um período inferior a 365 dias;
- o contribuinte tenha um rendimento coletável, incluindo esse saldo, superior a 81.199 euros em 2024 (último escalão de IRS).
Mas o que é o englobamento? Na prática, o englobamento resume-se a somar todos os rendimentos e pagar a taxa progressiva de IRS, tendo em conta os escalões e as taxas definidas para efeitos de IRS todos os anos pelo Estado.
No caso do englobamento obrigatório no IRS, tens de somar as mais-valias mobiliárias aos restantes rendimentos, de trabalho e de pensões, aos quais serão aplicadas as taxas progressivas do IRS (entre 48% a 53%). Nota que, sem englobamento, a taxa seria de 28%.
Em suma, se queres aliviar a carga fiscal sobre as tuas mais valias mobiliárias, deves manter os ativos por mais de um ano. Por outras palavras, se investires a longo prazo terás benefícios fiscais.
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